深陷政商风暴中的雅居乐会垮吗？

　　导语

　　畸形的政商关系，紧绷的资金链，无法完成的业绩，还有家族企业转型之困，雅居乐的困境是当下许多地产公司颓势的真实写照。

　　文_本刊记者 黄秋丽 编辑_吴金勇

　　“雅居乐会垮吗？”

　　自10月10日雅居乐（03383.HK）发布公告，其董事长已被昆明检查机关“监视居住”以来，这个疑问迅速在华南地产圈发酵。

　　2012年以来，雅居乐已经连续3年没有完成年度目标，它的增长乏力，负债却在增加。行业低迷、销售遇阻、资金链紧张、家族式的掣肘，都是雅居乐在2014年必须面对的现实。而在这个节骨眼上，董事长陈卓林又在政商关系上“踩雷”了。雅居乐是“广东地产五虎”之一，也是迄今为止因贪腐案牵涉到的国内最大的房地产企业。它主要的上下游合作伙伴基本都在广东，一旦雅居乐经营出问题将直接影响到很多公司结款的问题。“广东五虎”的其他四虎是合生创展、富力、碧桂园和恒大。陈卓林与这些粤系地产大佬一向私交不错，雅居乐与碧桂园、富力、等粤系地产巨头有很多合作开发的项目。眼下，政府对雅居乐的调查最终会波及到哪个层面？其他地产大佬是否会受到影响？在水落石出之前这些问题会成为一批人的心病。

　　政商原罪

　　陈卓林没有跑掉而是被昆明检察院控制了。这事在当地人看来多少有些不可思议。

　　近几个月来，广东地产圈可谓风声鹤唳。广州两家知名地产企业敏捷地产和合景地产老板跑路，据业界消息是与广州市原市委书记贪腐案有关，这两个人至今没有出现，也无定论。每逢官场出事，广东地产商纷纷出逃、避风头已是多年以来的惯例，很多人在香港遥控公司。陈卓林家族早已移民香港，有风吹草动躲到香港是最合理的选择。“没有躲出去说明他根本不知情。”深圳地产界一位资深人士对《中国企业家》说。

　　和很多广东商人一样，52岁的陈卓林一向低调。除了2012年非礼女秘书事件之外，媒体上关于他的个人信息非常少。一位和雅居乐有合作关系的广州地产中介人士介绍，“雅居乐有一条不成文的规定，媒体上雅居乐基本只谈项目、之类的话题，企业层面的事情只能老板一个人说。”而陈卓林本人实际也很少出来谈企业，“广东的很多地产公司都是这种讳莫如深的感觉”。

　　10月3日，一篇《是雅居乐大股东》的文章在网络疯传，雅居乐很快通过官网声明这是荒谬的谣言。但仅仅一周之后，雅居乐公告称，其董事长陈卓林已经于9月30日被监视居住。

　　目前的公开信息显示，陈卓林与云南官场腐败案有关。今年以来，云南官场地震不断，包括云南省委前书记白恩培、昆明市委原书记、云南省原副省长等多位高级别官员被中纪委立案调查。来自当地纪检部门的消息显示，相关部门调查张田欣之时，有证据指向陈卓林。

　　陈卓林出身寒门、兄弟5人，1980年代末从一个家具厂起步，1992年进军房地产，20多年后已经成为粤系地产代表性企业，规模有三四百亿。在雅居乐的发展史上，海南清水湾项目是一个重要的转折点。2005年，规模只有30多亿、偏安于广东一隅的雅居乐，拿下了海南陵水总投资130亿的清水湾房地产项目，并在2008年引入了摩根士丹利约53亿元投资。从2009年开盘以来，清水湾项目累计销售额已达300多亿，这一个项目就足以让雅居乐麻雀变凤凰。根据其年报，2006-2009年雅居乐毛利分别为28亿、52亿、34亿、49亿，年平均增长率仅为18%，但到2010年清水湾有结转记录之后，毛利快速攀升至93亿，较前一年增长89%。而集团总资产规模则由2006年的174亿快速达到2010年的698亿，翻了4倍。

　　在海南“点石成金”之后，陈卓林的目光开始投向资源重地云南。从2011年开始，雅居乐在云南大规模圈地，目前已有西双版纳、瑞丽、腾冲、昆明四大项目，对外声称的总投资600亿元。以开发体量来计算，雅居乐(,)地产项目总量相当于五个海南清水湾。

　　但这种狂飙突进的圈地模式，已经埋下了隐患。雅居乐的拿地成本颇为低廉：瑞丽项目楼面地价仅约271元/平方米，腾冲平均楼面地价为154元/平方米，西双版纳楼面地价为375元/平方米。除了地价极为低廉，雅居乐在项目定位上也一度畅行无阻，例如在腾冲项目中规划了高尔夫球场，还圈占了较多的耕地。2014年5月19日，该球场遭到国家和联合通报，将其作为全国高尔夫球场清理整治工作中的典型，要求雅居乐进行整改。

　　内部危机

　　董事长陈卓林被控制后，雅居乐的内部正在经受极大的压力。

　　10月16日，雅居乐公告称，其执行董事黄奉潮失联，但暂未收到由中国政府、监管或司法机构发出有关黄奉潮的任何文件。10月11日黄最后一次出现，是与腾冲雅居乐旅游置业公司总经理通电话，要求他协助中纪委官员调查和了解项目公司。黄奉潮是雅居乐最为重要的职业经理人，明星项目海南清水湾便由他操盘运作，目前负责雅居乐云南及海南房地产开发。

　　黄奉潮的去向成谜。作为应对措施，雅居乐已经委派执行董事、华南区域主管梁正坚暂时接替黄奉潮。

　　职业经理人经受的压力和风险，远不及股东。雅居乐是一家非常典型的家族企业，2005年雅居乐在香港上市时，其董事局从主席至执行董事，全由陈卓林、陆倩芳夫妇以及4名兄弟出任。2014年初，陈卓林亲自启动了公司治理改革，开始了去“家族化”进程，董事会只保留了他与大哥陈卓雄的席位，其他4名家族成员退出公司日常经营管理，包括黄奉潮在内的3名高级职业经理人进入董事会。但陈卓林被控制之后，去家族化的改革只能暂时中断。面对这样的危机，陈氏家族开始了自救，已经退为非执行董事的陈卓贤、陆倩芳调任为执行董事，并分别担任董事会署理联席主席以及公司署理联席总裁，以协助陈卓林履行董事会主席以及总裁职责。

　　对于接手的陈氏家族而言，最为紧迫的事情，莫过于确保雅居乐资金链的安全。

　　根据雅居乐2014年中报，公司短期借贷及长期借贷当期到期部分的金额为146.67亿元，而同期公司现金及现金等价物金额仅75.89亿元，尚不能覆盖短期债务规模。而在今年12月份，雅居乐将有一笔4.75亿美元的过桥贷款到期。

　　为了偿还这笔贷款，9月22日雅居乐曾发布供股计划，以5∶1比例实施供股，发行约6.96亿股供股价4港元，集资约27.85亿港元，供股价较前一日5.81港元收市价折让约31.15%。业内人士分析，雅居乐在股价低点还折价逾三成融资，只能说明公司非常缺钱。

　　陈卓林被控制后，10月10月雅居乐宣布暂停供股计划。10月16日又宣布重新启动供股计划，以8：1的方式供股，供股价每股3.8港元，总共新发行4.35亿股份，集资总额16.54亿港元。无论是供股价还是融资规模，都大幅度缩水。不仅如此，出于风险考虑，汇丰、渣打等担任供股计划的联席包销商悉数退出。雅居乐不得已选择了大股东包销的方式，所谓包销即股份申请不足额时，包销商需自掏腰包购入未获认购新股，以确保成功集资。包销商为Top Coast Investment Limited，这是陈氏家族控制的计划。

　　面对12月份到期的4.75亿美元的过桥贷款，如果不能按计划完成融资，雅居乐本就紧绷的资金链将进一步承压。陈卓林家族公开表示会向集团注资2亿美元，不排除出售手头价值200亿元的酒店及商业项目缓解当前资金形势。根据香港媒体的报道，自10月中旬以来，陈氏家族成员已经多次在香港抛售所持有的商铺，套现约6亿港元。

　　汇丰、标普以及穆迪等多家评级机构看空雅居乐。标普下调其评级，认为在董事局主席被检方控制后，雅居乐战略执行的不确定性可能有所加剧，实现全年480亿元销售目标的难度增加，同时将公司管理治理评估评级下调至疲弱。资本市场对雅居乐也做出了激烈的反应，10月13日停牌10天之后雅居乐开盘暴跌30%，虽然后来又短暂反弹，但截至记者发稿日，雅居乐的股价一直在4元以下。

　　转型的错招

　　“表面上看是陈卓林这次出事，导致了雅居乐一系列的危机。但这些危机早在几年前就开始酝酿了。”一位对雅居乐有长期观察的资深业界人士说。

　　2009年，得益于政府“4万亿”救市政策的刺激，尤其是海南国际旅游岛规划的刺激，海南楼市一路飙升，变成了一个投机横行的场所。雅居乐清水湾2009年原计划的销售目标是10亿，但销售火爆得一塌糊涂，最终热卖64亿。2010年该项目创下单盘99亿销售额的纪录，清水湾一跃成为全国的明星楼盘。从开盘以来，清水湾的累计销售额已经达到300亿，其总投资只有130亿，不仅获利甚丰，雅居乐也成为旅游地产的代表性企业。

　　清水湾的成功让陈卓林脑洞大开。2011年以来，他带着团队几乎走遍云南，大手笔圈地旅游地产，希望复制清水湾的成功。但项目开盘就卖掉几十亿的神话再也没有出现过。2013年，雅居乐腾冲项目开盘，至今销售情况不佳。从2013年下半年以来，全国绝大多数城市房地产供过于求的现状逐渐暴露，连北上广深这样一线城市的销售也日显疲态。尽管雅居乐在云南拿地成本都很低，但是拿到手的是毛地，需要做三通一平的土地一级开发，这本身就意味着大量的资金沉淀。而销售不畅又加剧了雅居乐资金链紧张。

　　在知名旅游地产专家、深圳房地产综合研究院长宋丁看来，雅居乐云南项目销售不佳有基本面的原因，更有它内部的原因。“雅居乐做的旅游地产（包括海南清水湾在内），本质上仍然是传统的房地产开发，”宋丁说，做的都是大片的住宅开发，其间点缀几个酒店、购物中心，这有旅游地产的噱头，但缺乏真正旅游、文化的内涵。“从产品结构上来讲，它没有真正把旅游内容做起来，也根本没有办法支撑那么大的开发量，因此销售只能越走越弱。”他认为，清水湾的成功有很大的偶然性，当市场环境发生变化时，这种成功也就不复存在了。

　　除了向旅游地产转型之外，2009年雅居乐还开始向另外一个方向转型。2009年楼市的火爆让很多人迷失了方向，地王频现。雅居乐也是“地王”制造者之一，在南京、广州、常州等城市都拿下了高价地王。在此之前，雅居乐的发展模式是做刚需大盘，但按刚需盘的模式做地王项目很难赚钱，于是陈卓林希望雅居乐也能走高端路线。从2012年开始，雅居乐和擅长做豪宅的星河湾合作，陆续推出了成都、广州、常州等雅居乐星河湾项目。

　　2009年是很多地产公司命运的分野之年。在多年持续的调控之下，房地产投机性需求越来越少，自住型、小户型成为主流。这一年万科率先完成了产品线的调整，大幅减少高档盘的比例，其90%以上的项目都是刚需盘。而雅居乐、绿城等公司还在大步向豪宅开发迈进。2011年绿城率先爆发财务危机，2012年以来雅居乐已经连续3年无法完成年度销售目标，它的规模长期徘徊在300多亿，增长乏力。但同期碧桂园、恒大这类主打刚需的公司纷纷进入千亿俱乐部，雅居乐与它们的差距越拉越大。

　　随着销售的恶化，雅居乐的财务压力从2014年初已经露端倪。2014年3月底，雅居乐在常州的项目几乎以腰斩的价格入市，令人大跌眼镜。在该项目中，户型最小的是166平米，主力户型为200多平方米，最大的户型达427平方米。在常州这样的户型很难卖。2013年12月该项目开盘毛坯房均价1.1万-1.3万元/平方米，3个月后降为7500元/平方米；精装房均价从1.5万-1.7万元/平方米降到1.3万元/平方米。当地一位业内人士测算，降价之后雅居乐这个项目不可能赚到钱。

　　2014年5月以来，雅居乐在南京、广州等地纷纷降价，加速卖楼回款意向明显。截至今年9月底，雅居乐完成的合约销售额仅为286亿元，只相当于全年目标约60%，与480亿元的销售目标相比仍然相去甚远。这意味着它将连续4年没有完成销售目标。即便没有陈卓林被控事件，资本市场对雅居乐的看法也十分悲观—雅居乐的股价已经从2014年初的8.4元跌到了截稿日的3.88元，已经跌掉了将近60%。

　　在上述资深观察人士看来，雅居乐转型的失败，与它管理上的短板有关。“雅居乐家族式管理一直是受到诟病的，陈氏五兄弟的想法并不一样，战略上、管理上都有分歧，这制约了公司的发展。”他说，雅居乐很多环节上都是家族的人说了算，没有像碧桂园一样有成熟的职业经理人团队。

　　在业内人士看来，雅居乐极有可能再度降价，以加速卖楼回款。雅居乐在公告中也表示，“将不问楼价卖楼”。

【读牛财经网-www.donews1.com】


免责声明： 本网站资讯内容，均来源于合作媒体和企业机构，属作者个人观点，仅供读者参考。 本网站对站内所有资讯的内容、观点保持中立，不对内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。