武汉二手房普跌之下学区房逆势涨价 有中介发愁“无房可卖”

　　“幸亏年前交了定金，不然春节假期回来就要多掏25万元。”黄钰(化名)的大儿子明年就要幼升小了，当务之急是入手一套学区房。她万万没想到，疫情过后，武汉二手房普遍下跌，去化周期也更长了，但学区房竟然逆势涨价，而且一房难求。

　　网红双学区房“领涨”

　　“身边的同事朋友都在看学区房，大家不想让孩子输在起跑线上。”黄钰告诉第一财经记者，她现在居住的房子不对口南湖一小(该区域最好的小学)，“从去年下半年开始，我就在考察对口小区的房源”。

　　经过一番调查，黄钰发现，对口南湖名校的房子以老破旧为主，新一点的房源也是十多年前建成的小区了，谈不上好的居住环境。但即便如此，像都市桃源、风华天城、江南庭园等10年左右房龄的楼盘价格也一直在飞涨。

　　“我一个同事去年9月份买了华锦花园三期，现在那房子已经涨了30万元左右。”黄钰告诉记者，她所关注的几个房源，与去年底相比，春节过后普遍涨了5万~20万元，最多的涨了55万元，“我年前签约的那套房子，年后同样户型的房源挂牌价直接调高了25万元。”

　　第一财经记者走访发现，今年春节过后，武汉学区房确实迎来了新一轮的涨价。

　　对口武汉最牛小学——武汉小学的帝斯曼国际中心，最近有房东挂出了74075元/平方米的价格，同样户型的房源去年12月的成交单价还是54612元/平方米，而在2019年8月的成交单价仅为42069元/平方米，一年半的时间涨幅超过70%。

　　专营武昌中南片区的二手房房产中介人士告诉记者，帝斯曼国际中心是领涨武汉学区房的网红楼盘，它不仅有顶牛名校的双学区，还是该区域唯一的10年以内的电梯房，更重要的是在售房源少，目前仅有10套在售，“现在发愁的不是价格高不好卖，是客多房少，无房可卖”。

　　有着同样苦恼的还有专营光谷关山大道片区的二手房中介。“光谷是武汉经济发展最快的区域，这里聚集了最多的新武汉人，他们普遍学历高、收入高，对孩子的教育也舍得投入。”房产中介小吴对记者说，关山大道的双学区房年后已普遍突破3万元/平方米的大关，“这比不带学区的武昌内环还贵了!”

　　虽然价格已经偏离了正常轨道，但依旧销售火爆。小吴说，三月份以来，片区内平均每3天就有一套学区房签约售出，目前他手里的学区房房源只剩下4套，并且每套都有不少于3个意向买家。

　　黄钰认为，买学区房一方面是为了孩子读个好学校，另一方面也是优质的大额投资标的。

　　非学区二手房普跌

　　第一财经记者调查发现，在武汉，同一地段的学区房与非学区房，两者的价差越拉越大。

　　比如，有着光谷一小和光谷实验中学双学区的保利时代小区，本周均价已达到3.18万元/平方米，而其周边不含学区的楼盘均价只有2万元/平方米。而且，周边非学区楼盘的价格在2万元的位置已经横盘9个月，但去年7月保利时代小区的价格为2.93万元/平方米。时间再往前推半年，2019年12月，保利时代的成交价在2.6万~2.8万元/平方米，周边非学区房的均价在1.7万~1.9万元/平方米。

　　“除学区房外，武汉二手房整体来看是跌了，越是‘老破大’跌幅越大 ，越是远城区跌幅越大，越是楼梯房跌幅越大。”一位资深房产中介顾问告诉记者，武汉远城区的“老破大”楼梯房跌幅在20%~30%之间，而且非常难成交;远城区的新电梯房虽然容易成交，但价格普遍下跌了5%~15%;中心城区的“老破大”楼梯房跌幅也在5%~10%之间，个别远离地铁的房源跌幅在15%左右。

　　武汉市房管局发布的最新数据显示，截至今年2月底，武汉商品住房库存超16.8万套。“现在二手房市场的次新房存货增多，之前很多所谓的秒光神盘，因疫情原因一部分房源也流入到二手房市场。”上述资深房产中介顾问认为，这类次新二手房相比“老破旧”二手房，在学区、交通、配套、居住环境等方面都更胜一筹，这也倒逼了“老破旧”二手房只能自降身价。

　　戴德梁行武汉公司研究员胡韵在接受第一财经记者采访时表示，学区房作为绑定稀缺教育资源的房产，是随着中国城市化发展人口高度集中后房地产市场的衍生品，其存在的本质，是城市不断扩张人口快速增长导致的教育需求猛增与优质教育资源供应不足之间的矛盾。

　　胡韵分析，武汉学区房交易火爆的主要原因，还是一线城市落户收紧之后的人口回流叠加国家区域发展战略重心转移等城市发展机遇。随着人才的不断回流、武汉城市人口吸附力的不断增强和经济的不断发展，预计武汉的学区房会同一线城市一样不可避免地迎来一个热度走高的过程。

　　少数人的另一种选择

　　有人为读名校斥巨资购买学区房，也有人正逃离名校的枷锁，选择另一种教育方式。

　　胡绮(化名)曾经也是一个不让孩子输在起跑线上的虎妈。早在2016年，她就在武汉市江岸区购买了一套顶牛学区房。去年9月，胡绮的儿子正式入读对口名小一年级，但就此告别了单纯快乐的童年。

　　罗绮说，原来一直认为儿子天资聪慧，六岁就能做四位数的算术题，但儿子班上一半同学刚入学就能解答四年级的奥数题，老师则因材施教，布置的作业越来越难，不到7岁的孩子几乎每天都要写作业写到夜里11点。

　　“这么努力了，可上学期期末考试，儿子成绩依然在班上垫底，儿子回来哭着说不想上学了。”不仅如此，胡绮发现，儿子同学的家长中竟然有30%的人是名牌大学博士毕业，“老实说，我都觉得很自卑，在家长群里不敢说话，生怕露怯。”

　　最近，胡绮正在考察几所民办学校，准备在儿子二年级时办理转学。“成人比成才重要，孩子过得不快乐，成绩再好早晚也要出问题。”

　　连日来，记者随机采访了数十位家长，胡绮只是极个别的例子，大多数受访家长还是坚持砸锅卖铁买套学区房，让孩子读名校享有优质教育资源。

　　专家表示，学区房市场之所以疯狂，其根源还是优质教育资源稀缺且分布不均。

　　为破解这一难题，早在2019年，武汉市教育局就发布了“关于深化中小学管理模式改革推进全市义务教育优质均衡发展的通知”，明确提出要深入推进中小学管理模式改革，促进全市义务教育优质均衡发展。其中，一个重要抓手就是深入推进学区制建设和集团化办学。

　　通知规定，要以区为主，深入推进学区制建设，指导各区加强学校特色联盟建设，指导优质学校实施集团化办学，探索成立跨区域中小学校教育集团。到2021年底，武汉各区实施学区化、集团化办学的义务教育阶段学校要达到70%以上。

　　胡韵认为，历史经验显示，优质教育资源的培育和检验需要时间，短期内现存的优质教育资源难免会出现供不应求的情况。建议地方教育部门在提高优质教育资源培育效率的同时，寻找更加公平合理的资源分配方式。

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