广东小区停车费放开 调价须通过合同方式约定

2015年08月27日 10:51:32 大粤网、奥一网

　　小区停车费放开 过半受访“管家”蠢蠢欲动

　　深圳执行时间尚未确定，六成多受访者认为小区停车费放开意味着涨价

　　作者：万雷 陈紫嫣 徐龙晨 梅云霞 曾海城 邰藓 叶淑萍

　　广东省发改委此前发文，明确自8月15日起放开住宅小区停车保管服务收费，实行市场调节价管理。

　　广东省发改委此前发文，明确自8月15日起放开住宅小区停车保管服务收费，实行市场调节价管理。这意味着，小车停车费告别了政府定价时代。消息一出，深圳不少有车一族担心小区停车费会因此大涨。南都进行的民调也显示，六成多的受访者认为，小区停车费放开即意味着涨价，但超过九成受访者表示不清楚自己小区停车位的收入情况。

　　事实上，价格放开并不意味着小区管理处可以随意涨价。广东省发改委在文件中强调，住宅小区停车费收费标准应与业主通过合同等方式约定。深圳市发改委已制定执行方案，并已提交市法制办进行合法性审查，执行时间以及具体如何执行目前还未公布。

　　政策解读

　　调价须通过合同方式约定

　　8月14日，广东省发改委官方网站发布了“粤发改价格〔2015〕483号”文，正式规定自8月15日起，全面放开住宅小区、配套、露天停车场停车费，实行市场调节。根据文件，住宅小区机动车停放具体收费标准，应由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者(以下简称停车场经营者)与业主或使用人通过合同或其他方式约定。文件备注，上述住宅小区机动车停放保管服务收费是指停车场经营者接受车位所有权人、业主大会或业主委员会及其他合法单位或组织等的委托，按照停车服务合同或其他约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施、停车秩序管理以及保管服务所收取的费用。停车场经营者已收取机动车停放保管服务费的，不得向车位使用人重复收取车位物业服务费。

　　对于没有成立业主代表大会，或没有业委会的住宅小区，省发改委在8月5日下发的“粤发改价格〔2015〕436号”文中已有规定：业主大会成立之前的住宅物业即前期物业(含老旧小区、房改房，自有产权车位、车库)服务收费暂按现行政策管理，视相关改革进程及市场竞争程度，在试点积累经验的基础上适时放开。

　　物管

　　过半想提价但还在观望

　　小区停车费放开，物管企业会涨价吗？就此问题，南都记者在全市范围内随机选取50个住宅小区的管理处负责人进行采访。得到的结果是，有27个小区的管理处负责人明确表示有涨价意向，另外23个小区的管理处负责人则表示不会调价。

　　“作为管理处当然是希望涨价了，至于涨多少，这需要跟业主协商。”黄贝街道一个老旧住宅小区的物业管理处负责人称，将近十年了，该小区的物管费一直都是按每平方米0 .85元收取，适当上调停车费可以弥补物管费的不足。“费用最终都会用于小区管理和提升服务，不会落入我们自己的腰包。”该负责人强调。

　　另外一个小区物业管理处负责人则表示，“和周边一些城市相比，深圳住宅小区停车费算便宜的。我们也想提价，但不是我们想提就能提的，按照程序需要业主投票表决，这也是我们所担心的。”这位负责人坦言，小区停车费实行市场调节价对物管企业来说无疑是件好事，不过行业内最近都在观望，暂未发现哪个小区有实质性动作。

　　坪山新区一位物管人员表示，该小区停车费目前仍按深圳政府指导价标准在收取，并没有上调。但他表示，目前的费用与成本不匹配，对物业公司经营也造成了一定影响，“成本年年都上涨，单单是工人的工资，就已经是很大的一块支出了。”他表示，具体要不要调价，要由公司做统一安排，如果确实要上调，也会先召开业主大会经过业主同意，并依法依规进行相关程序。

　　据龙华新区民治丰润花园物管处负责人表示，物业管理处并不会因为一纸文件就决定是否调整停车费，最终的价格和涨幅，都需要由市场因素决定。“停车费即便上涨，也会提前告知居民并获得其同意，通过合理合规合民情的程序来完成，否则或许造成居民抗议。”该负责人称。

　　据了解，深圳住宅类停车场目前实行的是政府指导价，收费标准执行的是2008年深圳市物价局出台的《深圳市机动车停放服务收费管理办法》，即住宅类停车场临时停车收费标准为小车第一小时5元，第二小时起1元/小时，一类地区每天最高收费15元，二、三类地区每天最高收费10元。如果按月停放，室内停车场小车停放每月收费250元，露天停车场每月收费110元。

　　记者从罗湖区住建局了解到，目前暂未发现辖区住宅小区上调停车费。

　　业主

　　大部分业主反对提价

　　南都记者采访了各区多位市民，大部分市民表示不能接受，仅少数市民表示能理解。“停车费上涨这是大趋势，现在二线城市小区每月停车费基本都在300元以上，深圳停车费已经保持了很多年，是应该上调了，但要有个度。”市民姜女士称。

　　彭先生住在坪山新区东方威尼斯花园，车停在小区露天停车场，每个月停车费是100元，“目前并没有听说小区要涨停车费的消息。”彭先生说，现在是每个季度交一次停车费，不会因为担心涨价，便一次性交足一年的费用，“如果真要涨，你交了一年还是会让你补的，管理处又不傻。”而居住在乐安居的胡小姐，每个月要交200元停车费，“如果要涨停车费，我就搬出去。”

　　彭先生也反对上调停车费，不过他也表示，如果停车费上涨前召开了业主大会，并且额度合理，还是可以接受，前提是首先要告知业主提价的理由，并将各项收费的明细向业主公告，“管理处一般都会说成本变高了，但是你应该让业主知道什么成本高了，管理费是怎么用的，也要公示。”彭先生还说，上涨的额度是怎么得出来的，也应该有个标准，并清晰告知业主。

　　“价格放开了，别首先就喊着要涨价，关键是服务质量要上去。”彭先生吐槽小区的停车管理，他说，小区里停车位并不充足，经常出现找不到停车位的情况，“有时候在小区转了几圈都停不了，很抓狂。”

　　法律人士

　　停车费调价并非物管说了算

　　按照省发改委的通知，住宅小区机动车停放保管服务收费具体收费标准将由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定。而从市场监管角度看，价格放开后，企业提高住宅小区停车场停放服务收费也会受相关法律法规约束。如业主共同所有的车位、车库，企业调整收费标准要依法定程序进行。

　　深圳一位法律界人士认为，首先，住宅小区停车费收费标准实行约定制，必须由停车场经营者(物业服务企业、停车服务企业等)与业主或使用人约定一致确定；而业主方意见则需通过业主大会表决，并以专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方为有效，实践中若要达到“双过半”十分困难。

　　其次，停车场经营者属受车位所有权人、业主大会或业委会及其他合法单位或组织委托收费，然而除《物权法》明确规定外，目前住宅小区车位车库权属多处于不清晰状态(业主与开发商争论已久)，产权人不确定，作为受托收费单位的停车场经营者提价则没有授权依据。

　　再者，实践中住宅小区停车费都是物业服务企业代为收取的，而根据相关法律规定，业主大会有解聘物业服务企业的权力，如果产权人不清、物业服务企业利用强势地位擅自提升停车费，则业主可以通过解聘的方式阻止其提价。

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