连售5公司股权 中航地产艰难自救

　　艰难自救

　　近日，中航地产(000043)发布公告，拟转让下属2家控股企业和3家参股企业所持有的股权，预计可获投资收益约1.7亿元，接手者为中航地产全资子公司深圳(楼盘) 中航城发展有限公司(下文简称“中航城公司”).

　　不过对于中航地产而言，这笔通过出售股权所获得的收益只是杯水车薪，无法将其拉出眼下所陷进的泥沼。根据中航地产公布的数据，前三季度录得归属于上市公司股东净利润亏损近7450万元。

　　“管理层目前对商业地产似乎是孤注一掷，我们判断这对于公司业绩提升空间有限，本年度是房企业绩分化加快的一年，如果不能把握好，公司的处境将更为严峻。”一位长期关注中航地产的券商机构研究人士徐杰(化名)指出。

　　关联交易存疑

　　对于这笔交易，中航地产公告称拟转让的资产分别为中航建筑51%股权、中航幕墙100%股权、南京(楼盘) 科技城19%股权、江西洪都投资15%股权，以及中航里城30%股权，转让价格合计为7.64亿元。

　　按照中航地产的计划，这一交易完成后，公司将集中力量专注于商业地产开发。这符合公司战略发展需要；出售部分参股项目的少数股东权益意在优化资源配置，提高整体资产运营效率和盈利能力。

　　但事实上，所出让股权的公司中，除了南京科技城和中航里城主要开发项目为住宅开发外，其余三家公司并无地产开发业务。

　　而值得关注的是，中航地产本次出让交易的5家公司业绩并不理想，个别公司甚至出现严重的亏损。

　　公告资料显示，中航幕墙今年上半年净利润仅289.85万元，不足去年全年净利润的1/3。而南京科技城和中航里城更是延续了去年的亏损之势，净利润分别亏损298.63万元和6201.4万元。事实上，这几家公司被中航地产收购的时间并不长。

　　虽然中航地产在公告中分别列出了5家涉及交易的公司评估增值项目依据以及评估资产的结果，然而不少投资者仍对这笔交易所涉及的关联交易方以及交易价格提出疑问。

　　其中，接手者中航城公司为中航地产控股股东深圳中航的全资子公司，且直接持有公司7.17%股权，是公司的关联方。实际上，在本次已构成关联交易的股权转让事项中，中航城公司的业务与这5家公司业务并无直接关联。

　　此前，中航地产在与中航系公司进行多笔关联交易，均被投资界多位人士诟病其涉嫌向关联公司输送利益。对此质疑，中航地产回应称每次关联交易都是定价公允，对公司及全体股东是有利的，不存在损害中小股东利益的情形。

　　一大型券商机构经理吴华 (化名)向本报记者分析称：“中航地产去年背负高负债的重压，一直走在钢丝上，以往常通过兄弟公司借款输血解决资金紧缺的问题，因此受到不少投资者诟病。”在该经理看来，本次出让股权，除了剥离非核心业务，更多是公司出于解决“输血”资金渠道单一、缓解资金吃紧状况的考虑。

　　艰难转身

　　实际上，中航地产正式宣布从住宅地产开发向商业地产公司转型已达七年之久，但这一转身并没有给上市公司业绩带来预期的靓丽转变。

　　2007年，中航地产宣布将商业地产作为其业务的核心，并确立了围绕“商业+酒店+中高档住宅”的综合体项目开发的发展方向，近年来，中航地产不断扩张在商业地产板块的投资。

　　目前，该公司共有项目16个，其中，中航城、九方城、中航国际广场等商业项目多达10个，大部分项目均处于在建在售状态。除深圳中航城以外，其余项目主要分布于二三线城市，包括成都、南昌(楼盘) 、昆山(楼盘) 、惠州(楼盘) 、赣州(楼盘) 等地。

　　“一下子铺开商业地产过于集中，尤其是在二三线城市，需求不足和消费有限是所面临的最主要困难，这些城市的后续发展前景肯定存在，但要看谁能熬过较长的周期，这背后需要有较大的资金支持。”一位曾经在中航地产任职的管理人士陈然(化名)向记者透露。

　　兰德咨询总裁宋延庆曾分析，中航地产2013年全年的净利润率仅为8%，对于上市公司来说已经很差，中航地产正在陷入尴尬境地。

　　“中航地产为发展商业地产已经背负较大的负债压力。”陈然分析，这种负债压力不仅是一两年，而是在较长一段时间内持续存在。

　　今年以来，中航地产多次向股东申请高达数十亿借款，延续寻找兄弟公司“输血”的习惯外，还向中航信托申请信托贷款10亿元等频频向多渠道募集资金，高息负债的压力可想而知。

　　在上述受访券商机构经理吴华看来，除了商业地产，中航地产和中航系等关联企业之间存在的同业竞争困局，拖延平台整合的进度，中航地产的后续发展能力将受到阻滞。

　　今年5月，中航地产发布相关公告，称与其控股股东中国航空技术深圳有限公司就逐步注入的相关项目资产中，已部分消除同业竞争问题。此前，该控股股东曾承诺“在条件成熟时，逐步将与中航地产存在同业竞争的相关资产纳入中航地产，并将逐步采取其他合法、有效的方式消除与中航地产的同业竞争”。

　　但在陈然看来，公告中涉及同业竞争的资产仅是中航地产与中航系企业之间千丝万缕关系的冰山一角，他形容中航地产要整合好中航系的地产业务平台是漫漫长路，并不容易。

　　易居中国执行总裁丁祖昱也曾分析称，中航系一系列地产公司没有统一在一个平台上整合，这在很大程度上制约了中航地产的发展，这个问题如果短期不解决，中航地产发展会受到极大局限，中航地产也会逐渐退出主流开发商行列。

(责任编辑：DF143)